Prédio novo: o que a incorporadora deve entregar para recarga de carro elétrico

Instalar carregador em prédio pronto é caro porque a infraestrutura não existe: falta espaço no quadro, falta caminho para o cabo, falta capacidade na entrada de energia.

Em prédio na planta, nada disso precisa ser problema. Previsto em projeto, o custo da infraestrutura é uma fração do que custa depois — e quem compra na planta ainda está em tempo de exigir.

Esta página é para duas pessoas: quem vai comprar e quer saber o que perguntar, e o síndico do prédio recém-entregue que precisa saber o que recebeu.

O que “prédio preparado” deveria significar

O termo aparece muito em material de venda e quase nunca é definido. Um prédio efetivamente preparado tem:

Capacidade elétrica dimensionada com a recarga prevista. Não sobra de carga: previsão explícita, com a demanda dos pontos considerada no dimensionamento da entrada.

Infraestrutura seca até as vagas. Eletrodutos, eletrocalhas e caixas de passagem já instalados do quadro até as vagas, prontos para receber o cabo. É o item que mais economiza: passar cabo em infraestrutura existente é barato; abrir caminho em prédio pronto é o que custa.

Espaço reservado no quadro. Espaço físico e disponibilidade de barramento para os disjuntores e dispositivos de proteção dos futuros pontos.

Previsão de medição individualizada. Espaço e infraestrutura para os medidores, ou arquitetura que permita alimentar cada ponto pelo medidor da respectiva unidade.

Gerenciamento de carga previsto. Quando a entrada não comporta todos os pontos simultaneamente — o caso normal — o sistema de balanceamento precisa estar no projeto, não como remendo futuro. Entenda como funciona.

Conformidade com a norma do Corpo de Bombeiros. Sinalização, chave de desligamento, integração com o alarme. Em prédio novo isso sai praticamente de graça no projeto e é caro de fazer depois. Veja o que cada estado exige.

As perguntas para fazer antes de assinar

Se você está comprando na planta, faça por escrito e guarde a resposta:

O projeto elétrico prevê alimentação para recarga de veículos elétricos? Em quantas vagas?
Qual a potência prevista por ponto, e quantos pontos podem operar simultaneamente?
A infraestrutura seca até as vagas está inclusa na entrega, ou apenas “prevista”?
Há espaço reservado no quadro para as proteções dos pontos?
Como será feita a medição individualizada?
Há sistema de gerenciamento de carga previsto? Quem opera?
A entrega inclui a documentação de conformidade com a instrução técnica do Corpo de Bombeiros quanto aos pontos de recarga?

"Preparado para carro elétrico" não quer dizer nada sozinho. O termo não tem definição técnica. Peça que a resposta venha em número de vagas, potência por ponto e potência simultânea total. Um prédio com "previsão" que na prática comporta dois pontos de 7,4 kW num edifício de sessenta unidades está tecnicamente correto no folheto e inútil na vida real.

O que verificar no memorial descritivo

O memorial é o documento que vincula. Procure por:

menção expressa a recarga de veículos elétricos ou a SAVE
potência prevista e quantidade de pontos
descrição da infraestrutura entregue — eletrodutos, caixas, espaço em quadro
se a entrega é de infraestrutura ou de pontos prontos (são coisas muito diferentes de preço)

O que estiver só no material publicitário e não no memorial é promessa, não obrigação. Se algo importante estiver apenas no folheto, peça inclusão no memorial antes de assinar.

Na entrega das chaves: o que o condomínio deve receber

Vale para o síndico do prédio novo. Além da documentação usual da obra:

projeto elétrico as built, mostrando o que foi efetivamente executado
ART do projeto e da execução
memorial da infraestrutura de recarga, com potências e capacidade simultânea
planta do caminhamento — onde passam os eletrodutos disponíveis e onde saem nas vagas
capacidade disponível no quadro, com o que já está ocupado
documentação de conformidade com a instrução técnica do Corpo de Bombeiros
manuais e garantias dos equipamentos entregues, se houver pontos prontos

A planta do caminhamento é a que mais vale com o tempo. Sem ela, daqui a três anos ninguém sabe por onde passa o eletroduto vazio que já está lá, e o condomínio paga para descobrir.

Se o prédio já foi entregue sem nada

Situação comum, inclusive em empreendimentos recentes. O caminho é o mesmo de qualquer prédio existente, com duas particularidades a seu favor.

Primeira: instalação nova tende a ter folga. Prédios recentes costumam ter entrada dimensionada com margem e quadros com espaço. Um laudo de carga pode revelar mais capacidade do que se imagina. Veja o que o laudo precisa conter.

Segunda: pode haver o que cobrar. Se o material de venda ou o memorial prometeu preparação para recarga e a entrega não corresponde, isso é matéria contratual entre os adquirentes e a incorporadora — e é assunto para o advogado do condomínio, não para o síndico resolver sozinho. Reúna o material publicitário, o memorial e o levantamento do que existe de fato antes de qualquer conversa.

Se o prédio simplesmente não previu nada e ninguém prometeu nada, é um prédio existente como outro qualquer: comece pelo guia do síndico.

Por que vale insistir nisso agora

Prédio entregue hoje vai conviver com carro elétrico durante toda a sua vida útil. A infraestrutura prevista em projeto custa uma fração do que custa a adaptação depois, e o prédio que a tem instala cada novo ponto por bem menos — o que aparece no valor do imóvel.

O contrário também é verdade, e é o cenário mais provável para quem não exigir nada: um prédio novo com garagem cheia de gambiarra em cinco anos, e uma obra cara para regularizar.

Veja quanto custa instalar em prédio existente · Guia completo do processo em condomínio